"Электронный журнал "Азбука права", 27.06.2017

КАКОВЫ ОСОБЕННОСТИ ИСЧИСЛЕНИЯ НАЛОГА
НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В ОТНОШЕНИИ АПАРТАМЕНТОВ
(КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)?

Апартаменты в России - это коммерческие по статусу помещения, которые используют, как правило, для проживания, зачастую вместо квартиры. Они могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены также офисы, торговые объекты, объекты общественного питания, гостиницы.

Особенности апартаментов для целей исчисления налога

Налог на имущество в отношении данной категории недвижимости во многом зависит от того, что указано в свидетельстве о праве собственности и в каком комплексе расположены апартаменты. Обусловлено это тем, что самого понятия "апартаменты" в российском законодательстве, в том числе в законодательстве о налогах и сборах, нет.

При исчислении налога в отношении апартаментов необходимо учитывать следующие особенности:

1. Как объект налогообложения апартаменты, в отличие от квартир (комнат), относятся к иным помещениям (п. 1 ст. 401 НК РФ).

2. Налоговые вычеты, предусматривающие уменьшение налоговой базы по налогу в отношении квартиры (комнаты) на величину кадастровой стоимости 20 (10) кв. м общей площади этой квартиры (комнаты), к апартаментам не применимы (п. п. 3, 4 ст. 403 НК РФ).

3. Налоговые льготы по данному виду имущества на федеральном уровне не предусмотрены, но могут быть установлены местным законодательством. В частности, в г. Москве налог на имущество в отношении апартаментов, соответствующих определенным условиям, уменьшается на сумму льготы, рассчитанную с учетом понижающих коэффициентов (абз. 2 п. 2 ст. 399 НК РФ; ч. 4, 7 ст. 1.1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51).

Примечание. Информацию о льготах, установленных местными органами власти, вы можете получить через интернет-сервис ФНС России "Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам" или на сайте УФНС вашего региона.

4. Размер налоговой ставки зависит от порядка определения налоговой базы апартаментов: исходя из их кадастровой стоимости либо инвентаризационной стоимости (с учетом правил переходного периода) (п. п. 2, 4 ст. 406 НК РФ).

Примечание. В общем случае налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 403 НК РФ). Однако если местные власти не успеют принять соответствующий нормативный акт, то налог будет уплачиваться исходя из инвентаризационной стоимости объекта (п. 2 ст. 402 НК РФ).

Размер ставки при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если (п. п. 7, 10 ст. 378.2, пп. 2, 3 п. 2 ст. 406 НК РФ):

- апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе);

- их назначение в соответствии с кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости) или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены;

- их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Для сравнения: ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Примечание. Размеры ставок налога устанавливаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - региональными законами. При этом ставки должны соответствовать пределам, предусмотренным в ст. 406 НК РФ.

Так, ставки налога на имущество физических лиц в г. Москве установлены ст. 1 Закона N 51.

Узнать о ставках налога, установленных в конкретной местности, можно с помощью интернет-сервиса ФНС России "Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам" или на сайтах региональных управлений ФНС России.

Обратите внимание!

В отношении апартаментов ставка налога не может быть уменьшена до нуля или увеличена более чем в три раза местными органами (п. 3 ст. 406 НК РФ).

Размер ставки при определении налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости

В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости апартаментов (п. 2 ст. 402 НК РФ) размер ставки налога зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности).

Справка. Размер коэффициента-дефлятора

В целях исчисления налога на имущество физических лиц размер коэффициента-дефлятора на 2017 г. составляет 1,425 (абз. 6 Приказа Минэкономразвития России от 03.11.2016 N 698).

Ставка налога до 0,1% включительно, если инвентаризационная стоимость до 300 000 руб. включительно.

Ставка налога свыше 0,1 до 0,3% включительно, если инвентаризационная стоимость свыше 300 000 до 500 000 руб. включительно.

Ставка налога свыше 0,3 до 2,0% включительно, если инвентаризационная стоимость свыше 500 000 руб.

При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости объекта, его вида и места нахождения (п. 5 ст. 406 НК РФ).

Обратите внимание!

Если апартаменты относятся к объектам, включенным в перечень объектов налогообложения, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, то налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости (п. 3 ст. 402 НК РФ).

Пример. Расчет суммы налога в отношении апартаментов

Апартаменты площадью 49 кв. м расположены в апартамент-комплексе г. Москвы. Кадастровая стоимость апартаментов составляет 7,5 млн руб. Семья состоит из трех человек: отец (инвалид II группы, имеет долю в праве собственности на апартаменты в размере 2/3), мать (не является пенсионером, имеет долю в праве собственности на апартаменты в размере 1/3), а также совершеннолетний сын (не имеет доли в праве собственности на апартаменты).

При расчете налога учитываем следующее:

1. Налоговые вычеты не предусмотрены. Льгот нет (ст. 403, п. 5 ст. 407 НК РФ; ст. 1.1 Закона N 51).

2. Апартаменты находятся в собственности двух лиц: 2/3 - у отца, 1/3 - у матери. Сын права собственности на апартаменты не имеет и, следовательно, налог не уплачивает.

3. Налоговая ставка составляет 0,5% кадастровой стоимости апартаментов (п. 5 ст. 1 Закона N 51).

Для расчета налога, который должна уплатить мать, сначала нужно рассчитать налоговую базу. Для этого умножим кадастровую стоимость на долю матери в праве собственности на апартаменты: 7 500 000 руб. x 1/3 = 2 500 000 руб.

Рассчитаем сумму налога, который должна уплатить мать: 2 500 000 x 0,5% = 12 500 руб.

Для расчета налога, который должен уплатить отец, сначала нужно рассчитать налоговую базу. Для этого умножим кадастровую стоимость на долю отца в праве собственности на апартаменты: 7 500 000 руб. x 2/3 = 5 000 000 руб.

Рассчитаем сумму налога, который должен уплатить отец: 5 000 000 x 0,5% = 25 000 руб.